Eingereicht von Merri Ann Simonson
Als Immobilienmakler lernen wir ständig und teilen dann unser Wissen mit unseren Kunden. Wir müssen unser Wissen sogar auf einige verwandte Branchen ausweiten, die nicht mit einem Kunden besprochen werden können, wie z. B. Klärgruben und deren Funktionen. Die Immobilienbranche besteht nicht nur aus Autos und Verträgen. es enthält auch andere wirklich interessante Sachen.
Klärgrube Design und Installation
Der Prozess beginnt mit nicht verbessertem Land. Ein Eigentümer oder Käufer muss herausfinden, wo auf seiner Website das System installiert werden soll und welche Art von System gemäß den staatlichen Vorschriften erforderlich ist. Es stehen verschiedene Arten von Systemoptionen zur Auswahl. Die neueste Technologie umfasst Systeme, die als Mini-Kläranlagen gelten. Diese Hersteller behaupten, dass das Abwasser zum Zeitpunkt des Pumpens zum Abflussfeld nahezu trinkbar ist. Ich bin nicht davon überzeugt, aber meine Meinung basiert auf dem „Ick-Faktor“, nicht auf der Wissenschaft.
Das Systemauswahlverfahren umfasst die Einstellung eines lizenzierten Vor-Ort-Designers, der eine Standort- und Bodenanalyse durchführt und dem Landkreis einen Entwurf zur Genehmigung und Genehmigung vorlegt. Die Genehmigungen haben eine Gültigkeitsdauer von fünf Jahren und die Kosten liegen bei etwa
2.000 bis 2.500 US-Dollar. Fügen Sie jedoch 500 US-Dollar hinzu, wenn für die Löcher ein Baggerlader benötigt wird. Eine vollständige Liste der zugelassenen Designer finden Sie auf der Website von San Juan County.
Wenn das Paket unter einem Kaufvertrag steht, wird der Entwurfs- und Genehmigungsprozess in der Regel vom Käufer im Rahmen der Machbarkeits-Eventualität durchgeführt, die vor dem Abschluss bearbeitet wird.
Ein weiterer Aspekt der Machbarkeitsstudie besteht darin, zu bestätigen, dass sich das Grundstück nicht in einem archäologisch sensiblen Gebiet wie Indian Midden oder in der Nähe eines Friedhofs befindet. Wenn die Eigenschaft
Enthält empfindliche Materialien, müssen Sie wissen, wo sie sich befinden. Um diese Informationen zu bestätigen, müssen Sie sich unter der Nummer 360-370-7585 an San Juan County wenden und das Formular für den kritischen Bereich und die archäologische Überprüfung ausfüllen. Sie erhalten umgehend eine Antwort per E-Mail. Wenn Sie sich in einem archäologisch sensiblen Bereich befinden, erhöhen sich die Kosten für die Installation eines Abwassersystems um Tausende, da Berichte eingeholt werden müssen und während der Installation ein Archäologe anwesend sein muss.
Alle neuen Systeme müssen über einen Reserve-Drain-Feldbereich verfügen, falls das erste Drain-Feld ausfällt. Dies kann bei kleineren Grundstücken mit anderen Einschränkungen schwierig sein, z. B. an der Küste. Darüber hinaus sind einige Lose aufgrund der Unfähigkeit, ein Abwassersystem zu installieren, nicht baubar. Sie werden zu Puffer- oder Erholungsgrundstücken. Ihr Wert beträgt typischerweise 50% des Marktes.
Das System wird von einer für die Installation lizenzierten Aushubfirma installiert. Der Dienstanbieter sollte anhand des zu installierenden Systemtyps überprüft werden. Es ist ein guter Plan, Ihren Designer um eine Referenz zu bitten. Die Kosten für die Installation eines neuen Systems hängen vom Typ, der Größe und den Bedingungen des Standorts ab. Der Bereich liegt zwischen 30.000 und 45.000 US-Dollar, wobei der typische Preis zwischen 30.000 und 35.000 US-Dollar liegt. Es ist ratsam, die Site während des Installationsvorgangs zu fotografieren, damit Sie Dokumentation zu den Komponentenpositionen haben. Dies erleichtert die zukünftige Wartung. Eine Liste der Installateure finden Sie auf der Website des Landkreises.
Die Größe Ihres Systems sollte auf Ihren zukünftigen Wohnungsbauplänen basieren. Das heißt, die Anzahl der Schlafzimmer in den Plänen sollte der Größe Ihres Systems entsprechen. Vor Jahren hatten einige Immobilienbesitzer das Gefühl, dass die Systeme überentwickelt waren. Daher bot sich die Praxis an, ein Haus mit 3 Schlafzimmern und einer Klärgrube mit 2 Schlafzimmern zu bauen. Das Ergebnis dieser fehlerhaften Logik ist bemerkenswert, wenn ein Immobilienbesitzer beschließt, das Haus zu verkaufen und zu vermarkten. Immobilienmakler können nur die maximale Anzahl von Schlafzimmern pro Klärgrubengenehmigung angeben, nicht den Grundriss. Diese Regeln schreiben kreative Marketing-Bemerkungen wie „Haus bietet 2 Schlafzimmer und eine Höhle mit Schrank“ vor. Dieser Mangel an Details beeinträchtigt die Vermarktung des Hauses. Wenn Sie ein System mit 7 Schlafzimmern und ein Haus mit 3 Schlafzimmern haben, bleiben die Marketingbemerkungen natürlich bei 3 Schlafzimmern, aber Sie können mit dem größeren System angeben.
Wenn Sie die Größe Ihres Systems überprüfen möchten, finden Sie eine Kopie Ihrer Genehmigung auf der Website des Landkreises, die über den folgenden Link angezeigt wird. Wenn Ihr System älter ist und die Anzahl der Schlafzimmer im Text in der Genehmigung nicht angegeben ist, können Sie sich normalerweise auf die Genehmigungsnummer verlassen. Die letzte numerische Ziffer der Genehmigungsnummer gibt die Größe an, für die das System installiert wurde, dh die Genehmigungsnummer 2004-052-R3 ist ein System mit 3 Schlafzimmern.
http://www.sanjuanco.com/432/Septic-System-Permit-and-Inspection-Sear
Inspektionen
Der Landkreis ist vom Staat beauftragt, die Überwachung und regelmäßige Inspektion von Kläranlagen durchzusetzen. Die Häufigkeit der Inspektion richtet sich nach der Art Ihres Systems und variiert von jährlich bis alle 3 Jahre. Der Landkreis verschickt dazu Postkarten, die darauf hindeuten, dass es möglicherweise an der Zeit ist, Ihre Klärgrube zu inspizieren und gegebenenfalls zu pumpen. Die meisten Eigentümer legen die Postkarte umgehend auf dem Stapel „zu erledigen“ ab, der häufig nicht „erledigt“ wird.
Wenn ein Immobilienbesitzer sein Haus zum Verkauf anbietet, wird er von seinem Vertreter von Coldwell Banker auf den San Juan Islands darauf hingewiesen, dass gemäß der SJC-Verordnung 8.16.160 eine septische Inspektion erforderlich ist und möglicherweise eine Pumpe erforderlich ist. Ein Verkäufer muss einem Käufer im Rahmen des Kaufvertrags die Konformität seines Systems nachweisen. Der Nachweis besteht aus einer Kopie des vom Inspektor ausgefüllten Berichts und gegebenenfalls einer Kopie der Quittung für Upgrades, Reparaturen und Pumpen. Der Kaufvertrag sieht jedoch vor, dass der Nachweis weniger als 12 Monate alt sein muss; Wenn ein Kreditgeber beteiligt ist, müssen die Nachweise möglicherweise weniger als 90 Tage betragen.
Eine Inspektion ist auch erforderlich, wenn ein Eigentümer eine Umbaugenehmigung beantragt. Die Kosten für eine Inspektion liegen im Bereich von 300 bis 400 US-Dollar und variieren je nach Art des zu inspizierenden Systems.
Wenn Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten und Ihr System älter ist, müssen Sie aufgrund der Prüfergebnisse möglicherweise die Wartungskomponenten aktualisieren, um die Konformität zu gewährleisten. Erforderliche Aktualisierungen können sein: Zugangssteigleitungen am Tank und an der Pumpenkammer, Zugangssteigleitungen am Verteilerkasten, Beobachtungsöffnungen und Reinigungen an den Seitenteilen, akustische Alarme und Abwasserfilter. Die Kosten für ein Upgrade Ihres Systems liegen je nach Arbeitsaufwand zwischen 800 und 3.000 US-Dollar.
Die Kosten für das Pumpen Ihres Tanks liegen je nach Tankgröße zwischen 800 und 1200 US-Dollar. Wie Sie vielleicht wissen, wird der Inhalt Ihres Tanks außerhalb der Insel entsorgt, was sich direkt auf die Pumpkosten auswirkt. Die Inspektoren empfehlen kein Abpumpen, bis die angesammelten Feststoffe in den meisten Tanks, die 16 Zoll entsprechen, einen bestimmten Schwellenwert erreicht haben, der zwischen 25% und 40% der Arbeitstiefe des Tanks liegen kann. Sofern kein Dritter wie ein Kreditgeber beteiligt ist, liegt die Entscheidung zum Abpumpen letztendlich im Ermessen des Hausbesitzers. Wenn die Füllstände den Schwellenwert erreichen, wird im Rahmen eines ordnungsgemäßen Betriebs und einer ordnungsgemäßen Wartung dringend ein Abpumpen empfohlen.
Im Allgemeinen verfügen die meisten nach dem Jahr 2000 installierten Systeme über die erforderlichen Wartungskomponenten. Die beiden am häufigsten verwendeten Inspektoren / Pumpen sind Ted Leiker 622-
6338 und Craig Starr 378-8060. Beide Dienstanbieter können bei Bedarf auch einige der Wartungskomponenten installieren. Wenn für die Upgrades ein Baggerlader erforderlich ist, werden zusätzliche Aushubunternehmen eingestellt. Die vollständige Liste der zugelassenen Abwasserinspektoren ist auf der Website des Landkreises verfügbar.
Informationsquelle
Die Grafschaft hat jetzt eine großartige Website für die Suche nach septischen Inspektionen und Genehmigungen nach Steuerpaketnummer. Die Website ist für Agenten sehr praktisch, wenn sie Kunden vertreten, da alle historischen Inspektionen und Genehmigungen auf der Website abgelegt werden und daher den ganzen Tag über zugänglich sind. .
http://www.sanjuanco.com/432/Septic-System-Permit-and-Inspection-Sear
Do-it-yourself-Inspektionen
Wenn Sie genau wissen möchten, wie Ihr System funktioniert, können Sie auch ein septischer Inspektor für Ihr eigenes System werden. Do-it-yourself-Inspektionen sind an vollständig eigenständigen Geräten wie den Advantech-Systemen nicht zulässig. Diese müssen aufgrund des hohen technologischen Niveaus jährlich von einem der lizenzierten Designer überprüft werden. Das Whitewater-System kann jedoch selbst inspiziert werden, wenn der Eigentümer die County-Klasse belegt und vom örtlichen Whitewater-Vertreter genehmigt wurde.
Es wird empfohlen, keine Selbstinspektion durchzuführen, wenn Sie diese zum Zweck eines Verkaufs auf Ihrem Grundstück verarbeiten. Diese Endkontrolle sollte aufgrund der Haftung im Zusammenhang mit Heimwerkerinspektionen und Kaufverträgen den Fachleuten überlassen werden. Darüber hinaus akzeptiert der Landkreis keine Hausbesitzerinspektionen für Inspektionen, die im Rahmen einer Immobilientransaktion durchgeführt werden.
Wenn Sie Ihre eigenen Inspektionen durchführen möchten, werden im Landkreis regelmäßig Kurse abgehalten. Sie können das Gesundheitsamt unter 360-378-4474 kontaktieren, um Ihren Platz in der Klasse zu reservieren.
Systemfehler
Wenn Ihr System ausfällt, erhalten Sie normalerweise eine Reparaturgenehmigung. Ausfallende Kläranlagen verursachen große Umweltschäden, sodass der Reparaturgenehmigungsprozess regelmäßig beschleunigt wird. Systeme fallen aus verschiedenen Gründen aus. Einige der häufigsten sind Oberflächenschäden, Wurzeln, mangelnde Wartung und das Schlimmste sind Toilettenpapier und Fett.
Wir können nicht alle Aspekte eines Abwassersystems berücksichtigen, ohne eine spannende Diskussion über Toilettenpapier zu führen. Ich weiß, dass Fernsehwerbung behauptet, dass „Marke X“ großartig für Ihren Hintern ist, aber es ist ein großes Problem für Ihr Abwassersystem. Jede der weichen, bequemen Marken kann Ihren Tank füllen. Die dünnen Typen, die sich leichter zersetzen lassen, können Probleme für Ihr Abflussfeld verursachen. Ein Experte wurde zitiert: „Sie sollten eine Marke wie Goldie Locks auswählen, die nicht zu dick und nicht zu dünn ist.“ Man sollte beachten, dass das Abpumpen eines Tanks billiger ist als die Reparatur eines Abflussfeldes.
Andere vorbeugende Maßnahmen umfassen den sparsamen Umgang mit Ihrer Müllabfuhr, (wenn überhaupt) die Verwendung umweltfreundlicher Bleich- und Reinigungsprodukte, das Spülen oder Spülen Ihrer Lackiergeräte nicht in das System; Selbst Farben auf Wasserbasis sind ein Problem. Lassen Sie keine undichten Stellen
Toilette oder Wasserhahn sättigen Ihr System. Schützen Sie Ihr Abflussfeld vor Grundwasser mit einem Vorhangabfluss, der das Wasser ableitet. Pflanzen Sie keine tief verwurzelten Sträucher oder Bäume auf oder in der Nähe des Abflussfeldes oder Tanks. Spülen Sie wie ein Boot nichts, was nicht zuerst gegessen wurde. Pumpen Sie nicht, wenn dies nicht erforderlich ist.
Ziel ist es, die Bakterien der Natur nicht abzutöten. Es gibt zahlreiche Zusatzstoffe für Klärgruben, die nach Ansicht einiger Experten eine Geldverschwendung sind.
Alle neueren Systeme mit einer Pumpe haben auch einen Alarm, der Sie sofort informiert, wenn Ihr System rund um die Uhr unglücklich ist.
Umgestalten
Wenn Sie die Größe Ihres Systems vergrößern möchten, ist dies ein ziemlich einfaches Projekt, solange die Bodenbedingungen die Expansion unterstützen. Wenn Ihr System aufgrund des Standorts oder des Alters nicht konform ist, kann es bei Bedarf repariert werden. Sie können die Größe jedoch möglicherweise nicht vergrößern, da dies die Nichtkonformität erhöht, es sei denn, es liegt ein anderer Standort vor Es ist eine Site verfügbar, die den aktuellen Codeanforderungen entspricht.
Ich weiß, dass das Lesen eines Artikels über Klärgruben und ihre Funktionen nicht die beste Unterhaltung ist, aber es ist wichtig, dass Eigentümer und Käufer die Bedeutung der Systeme verstehen. Es sei denn, Sie wohnen in der Stadt oder im Roche Harbor Resort. Sie werden von einem Abwassersystem vor Ort versorgt.
* Bezahlte Werbung
Merri Ann Simonson
Managing Broker / Verkaufsleiter Coldwell Banker San Juan Islands Inc.
360-378-2101
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